La vida en comunidad implica compartir espacios, responsabilidades y, en ocasiones, enfrentarse a gastos imprevistos. Una de las situaciones más comunes y, a menudo, fuente de conflictos entre vecinos es la aparición de derramas comunitarias. Estas cuotas extraordinarias pueden generar dudas y controversias, especialmente cuando se trata de su obligatoriedad y las circunstancias bajo las cuales un propietario puede negarse a pagarlas.
¿Qué es una derrama comunitaria?
Una derrama es una cuota extraordinaria que los propietarios de una comunidad deben abonar para cubrir gastos no previstos en el presupuesto ordinario. Estos pagos suelen ser necesarios para realizar mejoras urgentes o reparaciones esenciales en el edificio, como la instalación de un nuevo ascensor, la reparación de la fachada o la actualización de la instalación eléctrica.
La Ley de Propiedad Horizontal no especifica explícitamente qué acciones pueden financiarse mediante una derrama, pero comúnmente se destinan a trabajos de conservación o adaptación a normativas vigentes, como la inspección técnica de edificios (ITE).
¿Cómo se aprueba una derrama?
Para que una derrama sea válida, debe aprobarse en una junta de propietarios. La aprobación requiere el voto favorable de una mayoría que variará según la naturaleza del gasto. Por ejemplo, para mejoras no esenciales, se requiere el apoyo de 3/5 de los propietarios. En cambio, para obras necesarias, como las de conservación, se aplican criterios más flexibles.
¿Es obligatorio pagar una derrama?
En general, todos los propietarios están obligados a contribuir con las derramas aprobadas en junta. La Ley de Propiedad Horizontal establece que los gastos generales, incluidos los extraordinarios, deben ser cubiertos por los propietarios según su cuota de participación en el edificio.
No obstante, existen excepciones. Por ejemplo, si la derrama es para una mejora no necesaria que excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios disidentes pueden negarse a pagarla, siempre que se cumplan ciertas condiciones.
¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?
Hay situaciones específicas en las que un propietario puede legítimamente negarse al pago de una derrama:
- Si se trata de una mejora no esencial y la derrama supera tres mensualidades ordinarias.
- Si los estatutos de la comunidad exoneran al propietario de ciertos gastos.
- Si la derrama corresponde a gastos legales en un litigio particular entre la comunidad y el propietario afectado.
Consecuencias de no pagar una derrama obligatoria
Negarse a pagar una derrama aprobada legalmente conlleva ser declarado moroso, lo que puede derivar en acciones legales por parte de la comunidad. En última instancia, la comunidad podría embargar cuentas o bienes del propietario moroso para recuperar la cantidad adeudada, según lo estipulado en el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para estos casos, es útil contar con un servicio especializado en reclamación judicial de deudas comunitarias.
¿Quién es responsable del pago en caso de compraventa?
En situaciones de compraventa, el responsable del pago de la derrama es el propietario en el momento en que se hace exigible la cuota. Si la derrama fue aprobada antes de la firma de la escritura, el vendedor debe asumir el gasto. Sin embargo, si la aprobación y exigibilidad ocurren después, el comprador será el responsable, salvo que se acuerde lo contrario en el contrato de compraventa. En estos casos, una asesoría jurídica especializada para comunidades puede proporcionar claridad y apoyo.
Es fundamental estar informado sobre las obligaciones y derechos respecto a las derramas comunitarias para evitar sorpresas desagradables y mantener una convivencia armónica en la comunidad de propietarios. Conocer los procedimientos de resolución de conflictos en comunidades puede ser de gran ayuda para manejar estas situaciones complejas.
¿Qué se puede hacer si no estoy de acuerdo con una derrama aprobada en la junta de propietarios?
Si no estás de acuerdo con una derrama aprobada, puedes impugnar el acuerdo en los tribunales, siempre que cumplas con los requisitos legales, como haber votado en contra o haberte abstenido, y que lo hagas dentro del plazo establecido por la ley. Es recomendable contar con asesoría legal para este proceso.
¿Cómo puedo saber si una derrama es realmente necesaria?
Para determinar si una derrama es necesaria, puedes solicitar a la comunidad de propietarios la justificación del gasto, incluyendo informes técnicos o presupuestos detallados que respalden la necesidad de la obra o mejora. También puedes revisar las actas de la junta de propietarios donde se discutió y aprobó la derrama.
¿Qué sucede si un propietario fallece y hay una derrama pendiente?
Si un propietario fallece, la responsabilidad de pagar la derrama pendiente recae en los herederos del propietario, quienes deben asumir las obligaciones económicas del difunto en la comunidad de propietarios. Es importante gestionar la sucesión de manera adecuada para evitar problemas legales.
¿Existen alternativas al pago de una derrama para afrontar gastos imprevistos en la comunidad?
Sí, algunas comunidades optan por crear un fondo de reserva que se nutre de aportaciones periódicas de los propietarios. Este fondo puede utilizarse para cubrir gastos imprevistos sin necesidad de aprobar derramas. Es una práctica que puede discutirse y aprobarse en junta para evitar futuros problemas financieros.